模式与框架

一）前言

本文为《重庆卷》系列的最后一篇。

以后随着零碎的信息累积，可能还会有整理补充。但是成系统的，本篇为《重庆卷》的终结。

前天《重庆楼市地段分析版》#被删。

昨天《重庆部分楼盘点评》#被删。[]

这样算下来，《重庆卷》一共发了十篇。居然被删除了五篇。

不发了，实在是心灰意懒。

感觉有一个巨大的眼睛，在注视着发言。本篇草草终结，不想有喝咖啡的风险。

二）数量级

上海楼市元/m

重庆楼市元/m

要分析重庆楼市“投资”，有一个梗是绝对绕不过去的。

即上海的房价，大约是重庆0倍左右。

AppletoApple，内环对内环，新房对新房。基本就是这个比例。

这个倍率，对于“职业炒家”来说。有着非常重要的意义。

意思是我们“换仓”的话，上海卖掉一套房子，重庆可以买入十套。

但是，我们更延伸推想一下。“上海卖掉十套”呢。

==则重庆可以买入00套。

一般情况下，我们的计划是，上海卖掉0套内环线。

凑足W~W的资金。拿去建仓重庆。

因此前二天在读者留言中，有人问：“推高重庆，您是不是想趁机出货”。

我的回复是：“对不起，没仓”。

要智商低到什么程度，才会相信，一个人的力量可以炒起一座城。

要智商低到什么程度，才会相信，房价是靠“炒楼”炒上去的。

正义，商人是降低物价的。

告诉你真话，我在重庆真的没什么仓位。

如果以个人散户的名义，在重庆买入三套五套，合计建立~W的仓位。

对于我们来说，仅是0.x%的数量级。

四舍五入为零。

我们现在面临一个什么问题呢。职业炒家无法在重庆建仓。

如果在上海卖掉一套房子，在重庆就可以买0套。

如果在上海卖掉十套房子，在重庆就可以买00套。

考虑到上海的房产，负债率都已经很低。

《长线负债率》一文说到，平均25%

而你重新建仓的话，负债率还可以拉高。最终应该超过00套。

00套房子是什么概念呢。

以一幢典型的重庆建筑为例，28层，二梯五户。

则整幢楼38户。

也就是说，你去到重庆，你可以买下一幢楼！

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三）扫楼

这样的“发散性”思维，进一步延伸的话。

上海的一个标准小区，有多大。

答案是，标准的楼盘，大约是~户。

一个街区，四幢楼。

上海小区如果有户的话，一般就要分割为“一期、二期”开盘。

目前上海市政府对于开盘的最小规定是3平米（建面）。

将这个概念进一步发散，好像也不大嘛。

譬如说，上海多军的几个大佬凑一凑。三四个朋友，我们就可以买下套房子。

那我们不如买下一整个小区算了。

再进一步的发散思维，你如果检视重庆一些二线“开发商”的财务实力。

很多的KFS，其资本金也就2亿现金左右。

整幢的Marriott万豪酒店，其投资3.5亿。

不就七套翠湖隽荟么。

数量级到了我们这个数字，再要运作，会是十分困难的事。

水库文章《目录》中，从很早的编号，就在说“回报率”的概念。

回报率绝对不是“富者益富，富者恒富”。

毒教育没说的真相是：“富者恒贫”。

因为回报的增长，是需要“全要素增长”。每一项资源都要成比例增长。

而有钱人在“其他资源”方面，和穷人并没有00倍的差距。

因此“财富增值”的速度。必然是穷人快于富人。

回到“投资重庆房产”这个话题。我们面临一个很现实的瓶颈，“房票+贷票”是有限的。

无论你多么有钱，象“家庭式炒楼”你也不可能做00套。

即使你是专业人士，靠“技巧”可以买得比别人多一点。适当“规避”政策限制。

但也不过是2:，或者4:2的优势吧。

真的想买00套，则处处瓶颈。

在水库第一卷《炒房客的流派》系列中，有一篇总结性的著作《列兵和阶层》。非常重要，建议一定要看。

任何一个商业模式一旦建立，建立之初，一定是最赚钱的。

炒楼这一行，从0到2W，是最最最快的。

但是“边际效益递减”。如果你不改模式的话，你的增长就会越来越慢，回报越来越低。直到最后龟速。

对于“重庆投资建仓”，它遵循同样的道理。

你要说建仓，我们真心在重庆没什么仓位。

因为“个人散户”，我没法建仓。即使用亲友名义买三套五套，那也是芝麻小钱。

《二线城市的切入点》，我们考虑组团以KFS的方式。去收购一整个地产项目。

四）运作

我们考虑收购一整个地产项目，几百套房子。

位置最好是中环线，把成本降下来。

重庆渝北礼嘉照母山不要，不想和土著人混在一起。

地铁出口，户型以中小型为主。

然后我们：整体出租。

我们不出售。既然要捂盘，我们就整体出租。

要知道，“凤变冰”整条科技树，在我们手里也是通的。

我们有足够多的设计力量，装修力量。以及最重要的“领先重庆”水平审美观。

好比当年香港人造的房子，上海人无论如何怎样看，总觉得非常舒服。

我们在重庆装修出来的房子，也一定可以保证“高大上”。远远颠覆重庆人的审美观。

总之就是洋气，远远超出当地人的土鳖。

加