1

蓝光发展的发债动作

蓝光发展最近有三笔公开的融资动作。

第一笔：

公司6月1日发布公告称，年5月，公司发行完成年度第一期债权融资计划和第二期债权融资计划。

两个产品在北京金融资产交易所挂（北金所）牌交易，额度分别为5.7亿元与6.2亿元。

挂牌利率均为10.5%。

第二笔：

年6月4日，蓝光发展发行RegS、2年期的高级无抵押美元票据。

息票率11.0%。

第三笔：

年5月11日，蓝光发展发行了年度第一期中期票据，发行规模为人民币5亿元，票据期限3年，发行利率7.20%。

相对于中期票据，北金所挂牌的债权融资计划，挂牌门槛低，和私募债类似，所以利息高一点。

之前的美元债利率也不低。

（年3月15日统计，地产三哥制表）

中期票据的利率水平，咱们来做个对比：

√.6月1日，万科公告称，要把“17万科01”公司债券利率从原来的4.50%下调到1.90%。

令人发指。

√.4月23日，阳光城发行公司债券。总额20亿元，其中品种一12亿元，4年期，票面利率6.95%；品种二8亿元，5年期，票面利率7.30%。

阳光城年综合融资成本7.71%。

√.5月27日，金科股份发行公司债券。总额17亿元，品种一12.5亿元，利率5.0%；品种二4.5亿元，利率5.60%。

金科股份年融资成本7.76%。

两点结论：

第一点，越是不确定性增加的时候，头部房企的优势就越明显。

第二点，就利率水平而言，阳光城屏住，金科明显下降，蓝光明显上升。

仿佛看见中游房企拼命争上游的镜头。

蓝光发展年综合融资成本8.65%，本来不低。

这次北金所挂牌债和美元债利率又增加不少，偏高。

到底是未雨绸缪？还是的确紧张？

咱们今天简单聊聊。

2

蓝光发展的杠杆

对比下面几家公司的净借贷比：

和融创相比，蓝光发展这个融资成本不算高。

但是融创这两年的非流动资产比例是比较高的，融创的融资成本8.56%不冤枉。

和金科、阳光城比，蓝光发展的融资利率偏高了。

我们再来仔细看看杠杆的配置情况：

因为非流动资产比例的增加，融创的杠杆效率低一点。

奥园的净杠杆倍数非常高，但是手里面的现金和存货也多。

蓝光发展和金科股份的模型指标是比较接近的，预收款杠杆明显高于阳光城的。

阳光城能做到7.71%融资成本是的确因为财务技术好、杠杆改善中。

从这个角度，蓝光发展的融资能力的差距就出来了。

3

蓝光发展的效率

比较一下几家房企的销售毛利率，蓝光发展和金科股份接近。

蓝光发展的效率没有问题，高于阳光城。

横向比较，杠杆配置、运营效率都没有明显问题。

为什么蓝光今年的融资成本明显上升，显著高于金科？略高于阳光城？还需要启动北金所10.5%利率的债权融资？

这么看，好像应该就是融资部门来背这个锅。

不着急，我们再把目光转向更深处。

4

蓝光发展的成长性

规模任何时候不是主要原因，建业地产融资成本7.36%（年）。

对待规模的态度才是原因。

这几家中，蓝光发展的销售增幅最低。

把眼光再往前一点，看看土地储备。

也许，我们现在有部分的答案了：

蓝光发展销售的增长、土地储备、拿地力度在一干中游房企中排名靠后。

成长性弱也许才是答案。

销售、融资、拿地是个三角形，哪一块弱了，势必会牵动另外两个三角。

相互的正反馈或者负反馈。

奥园的扩张以销售带动融资，融资带动扩张，扩张经由销售再反馈。

阳光城这两年是以销售增长和拿地弱化以稳定融资，同时在融资端“打桩”稳定。

金科股份这两年做的相对好，三角齐头并进，最终在融资利率上开花结果。

还是那句话，投资都是投预期。

大争之世，资源有限，逆水行舟，不进则退。

融资利率这玩意是市场情绪，有延迟效应。

当你看到市场情绪显著变化的时候，已经丢了几只羊了。

锅先放旁边。

亡羊补牢，犹未晚也。

融创现在就在干这件事情。

建议蓝光发展也要抓紧。

来源：地产三哥（dichansange）

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